Wohnung in 65795 Hattersheim am Main

Lage

Hattersheim liegt in Mitten des Main-Taunus-Kreis und bietet Ihnen den idealen Wohnstandort gepaart aus grüner Wohnlage mit sehr guter Infrastruktur und optimalen Verkehrsanbindungen an die umliegenden Metropolen wie Frankfurt, Mainz und Wiesbaden, die über die A66 oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln (S-Bahn) problemlos zu erreichen sind. Der Flughafen Rhein-Main ist ebenfalls in kurzer Zeit zu erreichen. Die Belastungen durch den Flughafen sind mit Ausnahme des Stadtteils Eddersheim als gering zu betrachten. Viele innerstädtische Grünanlagen, Wege entlang des Schwarzbaches oder die Mainwiesen bieten einen hohen Freizeit- und Erholungswert.

Das Haus befindet sich in dem Ortsteil Okriftel am Feldrand in der Nähe des Okriftler Wäldchens. Die Naturnähe bietet ein vielfältiges Freizeitangebot. Radfahren, Joggen, Spazieren oder an der nahegelegenen Uferbar entspannt die Natur mit Blick auf den Main genießen. Eine direkt am Haus gelegene Bushaltestelle ist mit der S-Bahn in Hattersheim gut abgestimmt und fährt im 30 Minutentakt. Mehrere Supermärkte sind am Ort vorhanden und befinden sich in ca. 1 km Entfernung.

Objekt

Ob als eigenes Zuhause oder als Kapitalanlage – dieses Apartment hat einiges zu bieten. Vor allem der herrliche Weitblick aus dem 16. Obergeschoss macht die Wohnung zu etwas Besonderem. Aber auch im Inneren kann sich die Wohnung sehen lassen. In den Jahren 2021 und 2022 wurde sie vollständig entkernt und anschließend mit einer neuen Raumaufteilung wieder aufgebaut. Entstanden ist ein modernes Apartment mit einem großzügigen Wohn- und Schlafbereich, einem zeitgemäßen Badezimmer und einer sonnigen Loggia mit grandiosem Fernblick.

Aber schauen wir uns die Wohnung einmal genauer an.

Schon beim Betreten fällt auf, dass hier nicht an jedem Quadratmeter gespart wurde. Statt eines schmalen Eingangsbereichs empfängt Sie ein breiter, offener Flur, der ausreichend Platz für eine Garderobe und einen Kleiderschrank bietet. Auch der Waschmaschinenanschluss wurde hier untergebracht - Waschmaschine und Trockner können übereinander gestellt und gleichzeitig betrieben werden.

Von der Diele aus gelangen Sie in den knapp 23 m² großen Wohn- und Schlafbereich. Durch das große Panoramafenster fällt viel Tageslicht in den Raum und der Blick geht weit über die Umgebung hinaus. Hier lassen sich Wohnen, Schlafen und Kochen gut miteinander verbinden. Die Anschlüsse für eine offene Küche sind bereits vorbereitet, sodass Sie die Küchenzeile ganz nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten können.

Das eigentliche Highlight der Wohnung wartet aber noch auf Sie: die nach Südwesten ausgerichtete Loggia. Hier können Sie an sonnigen Tagen die Aussicht genießen, den Blick in die Ferne schweifen lassen und den Tag ganz entspannt ausklingen lassen. Gerade in dieser Höhe ist der weite Blick etwas, das man nicht in jeder Wohnung findet.

Damit es im Sommer nicht zu warm wird und Sie nachts komfortabel schlafen können, wurde das große Fenster mit einem elektrischen Rollladen ausgestattet. Darüber hinaus wurden bereits die technischen Vorbereitungen für den späteren Einbau einer Klimasplitanlage getroffen. Diese kann bei Bedarf problemlos nachgerüstet werden.

Zurück in der Wohnung schauen wir uns noch das Badezimmer an. Auch hier wurde bei der Sanierung Wert auf eine moderne und praktische Gestaltung gelegt. Das innenliegende Bad bietet eine großzügige, bodengleiche Dusche, einen modernen Waschtisch mit Unterschrank und ausreichend Bewegungsfreiheit. Die hellen Fliesen im Spritzwasserbereich harmonieren mit den Bodenfliesen in Holzoptik. Die übrigen Wandflächen und die Decke sind mit Malervlies versehen. Eine schöne Besonderheit ist das Lichtband aus Glas in Richtung Küchenbereich, durch das sogar etwas Tageslicht ins Badezimmer gelangt.

Im Zuge der vollständigen Entkernung und des Neuaufbaus in den Jahren 2021 und 2022 wurden auch sämtliche Leitungen und die Elektroinstallation erneuert. Weiße Innentüren runden das freundliche Erscheinungsbild der Wohnung ab.

Zur Wohnung gehört außerdem ein Außenstellplatz auf dem benachbarten Stellplatzgrundstück. Dieser ist bereits im Kaufpreis enthalten. Ein eigenes Kellerabteil bietet zusätzlichen Stauraum.

Ein Apartment mit vielen Möglichkeiten: Wer selbst einziehen möchte, findet hier eine modernisierte Wohnung mit einer durchdachten Raumaufteilung, einer sonnigen Loggia und einem außergewöhnlich schönen Ausblick. Aber auch für Kapitalanleger ist das Apartment interessant. Die überschaubare Wohnungsgröße, der modernisierte Zustand und der zum Angebot gehörende Stellplatz sind Eigenschaften, die auch bei einer Vermietung von Bedeutung sind. Gepaart mit einer tollen Eigentümergemeinschaft, einem sehr engagierten Hausmeister und einer soliden Hausverwaltung ist hier langfristige Zufriedenheit garantiert.

Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – diese Wohnung sollten Sie sich einmal persönlich ansehen. Denn gerade der Ausblick aus dem 16. Obergeschoss lässt sich auf Bildern nur schwer vermitteln.

Ausstattung

+++ Info für Kapitalanleger: Mit Einbauküche sollte eine Kaltmiete von ca. 680 EUR für die Wohnung zzgl. ca. 40 EUR für den Kfz Stellplatz erzielbar sein. Als Nebenkostenvorauszahlung sollten 100 EUR ausreichend sein - hier sind die Kosten sehr statisch, einzig der Kaltwasserverbrauch wird über Wasseruhren erfasst.
Somit ergibt sich, bezogen auf den reinen Kaufpreis, eine Nettorendite von 6,00% (die Kosten für die Einbauküche sind hierbei nicht berücksichtigt).
720 Kaltmiete x 12 Monate = 8,640 EUR. Nicht umlegbare BK und Zuführung zur Rücklage gemäß WP = 76,68 EUR x 12 Monate = 920,16 EUR. Ergibt einen Überschuss p.a. von 7,720 EUR. Bei einem KP von 128.500 EUR ergibt sich ein Vervielfältiger von 16,65 = 6,00% Nettorendite. +++

1 ZKB (ca. 35,75 qm) mit:
- Wohn-/Schlafzimmer mit Anschlüssen für eine Einbauküche (ca. 22,78 qm), Vinyl-Design, LED Deckenspots, Vorbereitung für den Einbau einer Klima-Splitt-Anlage
- Loggia (ca. 6,52 qm) in Südwest-Ausrichtung, mit Außensteckdosen
- Badezimmer (ca. 3,62 qm), Fliesen, mit bodengleicher Dusche, Waschtisch und WC
- Flur (ca. 6,09 qm), Vinyl-Design, Anschluss für eine Waschmaschine

- Zwei zuverlässige Aufzüge bringen Sie auf Ihre Wohnetage.

- Die Kosten für Treppenhausreinigung, Hausmeister, Schnee- und Winterdienst sind im Wohngeld enthalten.

- Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über einen Durchlauferhitzer.

- Alle Wohnungen in der Liegenschaft verfügen über Elektrofußbodenheizung, die sehr energieeffizient arbeitet.

Das effektive monatliche Wohngeld für die Wohnung lag gemäß der Jahresabrechnung 2023 bei ca. 138,35 EUR im Monat.
Es setzt sich wie folgt zusammen:
- umlagefähige Betriebskosten ca. 68,79 EUR,
- nicht umlagefähige Betriebskosten 32,06 EUR,
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage 37,50 EUR.

Das effektive monatliche Wohngeld für die Wohnung lag gemäß der Jahresabrechnung 2024 bei ca. 142,29 EUR im Monat.
Es setzt sich wie folgt zusammen:
- umlagefähige Betriebskosten ca. 67,69 EUR,
- nicht umlagefähige Betriebskosten 37,11 EUR,
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage 37,50 EUR.

Der Wirtschaftsplan 2026 sieht eine Vorauszahlung in Höhe von 142 im Monat vor.
Die Kosten teilen sich wie folgt auf:
- umlagefähige Betriebskosten ca. 65,55 EUR,
- nicht umlagefähige Betriebskosten 39,18 EUR,
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage 37,50 EUR.

Die Instandhaltungsrücklage lag zum 31.12.2024 bei insgesamt 2.250.722,83 EUR. Der auf die Wohnung entfallende Anteil beträgt 3.826,24 EUR.

In den vergangenen Jahren wurde die komplette Fassade saniert und die 3 Hauseingänge einschließlich Briefkastenanlage, Elektrik und Klingeltableau. Beide Maßnahmen wurden vollständig aus der Rücklage gezahlt. Auf der aktuellen Versammlung wurde die Sanierung der insgesamt 6 Aufzüge beschlossen - auch diese Maßnahme wird zu 100% aus der Rücklage refinanziert.

In der Liegenschaft gibt es einen Waschsalon, der durch einen eigenen Verein der Liegenschaft betreut wird. Er ist in einem sehr guten, ordentlichen. Alle Maschinen sind technisch in einwandfreien Zustand und sauber. Der erwirtschaftete Gewinn wird der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft zugeführt.

Sonstige Angaben

Wenn Sie die Wohnung besichtigen möchten, schreiben Sie uns bitte eine Email mit Ihren Wunschzeiten. Wir versuchen, diese umzusetzen und melden uns schnellst möglich wieder bei Ihnen.

Die Bilder, die Einrichtungsgegenstände zeigen wurden KI generiert bearbeitet und eingerichtet. Die Wohnung ist derzeit nicht möbliert und enthält keine Einbauküche.

Unsere Angebotsangaben basieren auf den uns erteilten Informationen des Eigentümers. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen (Haftungsausschuss).

Ihr Team von Weber Immobilien